恒隆集團(10)主要在內地和香港從事物業租賃及物業銷售業務。投資物業組合包括主要位於內地和香港的商場、寫字樓、住宅、服務式公寓和停車場。持股六成半的恒隆地產(101)，其基本重點是在營運的城市購入最佳地段的土地，創建高品質設計的物業，物業項目遍及上海、瀋陽、濟南、無鍚及天津多地。

恒隆地產去年一月成功與逾10家國際、中資及本地銀行簽訂港幣100億元五年期銀團貸款。所得款項將用於部分債務再融資計劃，並提供額外營運資金支持發展業務。執行董事兼首席財務總監趙家駒接受本台訪問時指，美國超低息時代結束，今天大家要重新調整利率成本，當中亦要考量自身不同年期貸款組合。這筆100億元銀團貸款，鞏固了集團財務基礎，讓恒隆追求業務增長同時，可以實施嚴謹的資本管理，更重要是令恒隆有更多驅動力（drive power），於風險較高環境時，更有信心營運。由於恒隆近七成收益來自內地，故在融資安排方面，希望由已往較多港元、美金元貸款，進一步提升至接近一半貸款為人民幣貸款，除了可以令財務報表跟業務組合匹配（match）外，亦可以享受近年人民幣低息優勢。

恒隆本地業務有不少物業發展，趙家駒指，集團傾向發展高檔物業，數年前買入壽臣山超級豪宅項目（前美國駐港總領事館宿舍），因應集團深知香港是國際金融中心，加上近月中東局勢發展，可能吸引更多富豪由中東遷入，集團較有信心在香港發展高端豪宅項目；至於大眾化項目，恒隆較少農地，加上緊隨榮譽主席陳啟宗的看法，即物業發展要「計到數，有得守」，以恒隆地產買入渣甸山衛信道（Wilson Trail）舊樓收購項目為例，項目自2022年開始收購，並於2025年1月完成最後一個單位的交易，正是市場低迷時候，集團出手價錢亦比其他行家早前買入平，關鍵是集團對發展有稀缺性住宅項目較有信心。

提到香港商場業務，趙家駒分析，香港零售商場多位處民生區，如港島東康怡跟九龍東淘大等，商戶銷售穩定，因為民生區內大家都需要生活，都要去超市、飲茶等。因應近年港人北上消費，集團本地商場所受影響不算太多，恒隆亦努力秉持「we do it well」理念，即提供最好空間俾租戶，才可以提高集團的租金收益。例子如九龍東淘大商場，本身已是一個歷史悠久商場，集團近期亦增建一條天橋，連接新落成啟用的東九龍文化中心，為居民提供便利，可以通過一條橋直接去到九龍灣地鐵站，有助帶動人流及消費。

至於旗下甲級寫字樓，恒隆主力是中環渣打銀行大廈，他指，出租率超過九成，未有受到近年甲廈供過於求影響，至於其他地方寫字樓，不論是港島東、尖沙咀、旺角、銅鑼灣區的寫字樓，由於不屬甲廈，並努力發展半零售（Semi retail）業務，出租率尚可。因應疫情影響上班模式改變，加上近年地緣政治局勢發展，一些歐美機構縮減香港業務影響漸見消退，集團近月留意到多了一些外國機構回流，中環最能感受這方面影響。

另外，恒隆深耕內地市場近30年，除了上海發展外，至今建立逾十個項目，最新項目是杭州恒隆廣場4月底開業。趙家駒指，恒隆近年引入V3戰略，以輕資產模式加大樓面供應。這策略主要因應內地城市優質地段賣少見少，加上大城市發展相對成熟，集通過V3戰略，以承租者角色在現有項目周邊租物業、加大營運主體，這種不用買地自建輕資產模式，用英文解讀最好，即由「Asset light」發展至V3項目的「asset right」。
他補充，恒隆透過V3策略，可以在現有受歡迎項目附近快速提升樓面，他舉個例子，上海南京西路恒隆廣場，一向業務穩定，但樓面面積只5萬多平方米，漸見不夠空間擴展。因應不少租戶反映，想有更大面積提供多些體驗式消費模式或更多選項，遂刺激到集團需要更大嘅空間。另外，集團加建南京西路恒隆廣場，成功令現有項目增加零售面積13%；另外南京西路1038號有一歷史項目，集團通過租賃，取得20年經營權，加入這項目後增加南京西路零售面積近67%。

趙家駒認為，V3策略擴大受歡迎主體商場面樓面後，令商戶可以提供更多有特色、體驗服務，有助吸引商戶落戶，同期配合內地恒隆會CRM program配套，加大人流與營銷。V3成功改造一些舊商業物業，這可印證於上海南京西路1038號啦、無錫及天津恒隆廣場，特別是後者將一個步行街內具有歷史感物業，改造成一間品牌咖啡店，成功吸引人流前來打卡；至於無錫恒隆廣場內亦保育了一個歷史建築城皇廟；杭州恒廣場地盤內亦有不少文物保育，包括從前一些教會遺址等。集團努力將這些特色元素融入新建築內，增加顧客的特別體驗。

他強調，V3強調輕資產模式營運，這跟過去30年傳統買地、規劃、興建模式不同，可以減少資本投放，以杭州、無錫跟上海這3個輕資產項目為例，恒隆需要投入資金只是10億港元，相較從前買地興建三個同類項目可能高達百億人民幣，V3有效控制集團負債比率、加快進度。今天恒隆進入內地新城市取態審慎，手上現有項目仍然年輕，有更多空間做得更好，故做好現有項目，用V3策略增加收益，執行風險更低。特別是到新城市，由買地、設計、興建項目到落成，平均要7年時間；今天以V3模式推進，時間短得多，這快速模式更能應變內地零售模式日新月異的轉變。

恒隆系（包括恒隆集團及恒隆地產）兩間公司自上世紀八十年代上市，至今逾四十多年。兩間公司股價先後在金融海嘯後、因應美聯儲無限量寬而造好，曾經升至50元或以上，近年反覆回落至近8元（恒隆地產）及14元水平（恒隆集團）。現價市盈率12至14倍。周息率6厘左右。

分析指，恒隆系業務聚焦本地豪宅物業，並持續優化內地高端商場資產。管理層對香港樓市後向樂觀，對於內地零售市道維持審慎，新採納V3策略以輕資產運營，可以降低風險、維持穩健財務，預期這財務紀律有助集團日後面對經濟環境任何新挑戰，確保在波動市況下保持一定防守力。

訪問、整理：勞家樂

報道：張詩民