招商局商業房地產投資信託基金(1503)於8底宣布，收購位於紅磡的學生宿舍，涉資約5.3億元，是不足1年內，招商房託在香港的第二個學生宿舍項目。

執行董事郭瑾接受本台專訪時表示，公司看好香港學生宿舍需求，認為是很大的缺口。他說，政府銳意向全球推廣香港教育及大學的優勢，八大的非本地生錄取上限增至50%，到2028/2029年學生宿舍缺口亦增至12萬個，因此市場對學生宿舍需求殷切，另一方面，公司亦希望在香港拓展業務，學生宿舍會以「CM+U」品牌發展。

與首個學生宿舍項目，透過全資子公司收購的做法不同，今次選擇持股55%的合營模式，引進全球知名基金管理公司BentallGreenOak（BGO）以及投資機構 WLC Real Asset，郭瑾形容這是四贏，有利公司平衡槓桿風險；對BGO而言是拓展業務，項目是其首個在港的學生宿舍；對WLC是投資多元化，招商房託亦與賣家建立良好關係，不排除有進一步合作。

郭瑾表示，最新收購的紅磡項目預計今年10月底完成交割，11月正式起租，至於尖沙咀的學生宿舍「CM+U壹間嘉寓」在8月起租，並已全部租出，兩個項目年內對收入貢獻只有數月，但預計明年對業務帶來顯著的正面提升。

郭瑾說，將會繼續在港物色學生宿舍，亦會留意服務式公寓，未來若再進行較大規模項目收購時，不排除繼續採用合營或佔較少份額的合作模式，特別是涉及較長審批及開發風險的項目，而項目位置、要有改善空間等亦重要，由於市場上學生宿舍的收購價增加、競爭亦大，因此會審慎投資。

郭瑾強調，作為央企，招商房託具有競爭優勢，包括融資成本較同行至少低1厘，同時已逐步建立自已的營運團隊，具備規模效應，亦有改造項目的能力。

公司去年10月提出「招商房託2.0」戰略升級，因應市場變化，改變業態。郭瑾表示，未來目標將寫字樓比例，由現時約80%至90%，逐步下調至50%甚至更低，長遠期望將服務式公寓、學生宿舍、青年公寓的比例提升至30%以上。

至於在深圳南山的購物中心花園城經過改造後，出租率已經接近100%，預計未來會保持穩定，因為屬於社區內，有一定需求。

談及內地寫字樓業務的挑戰，郭瑾認為，中短期風險來自供應量過大，長期則受到AI及在家辦公等趨勢影響。

公司至6月底止，半年度整體物業組合出租率由80.8%降至77.6%，是受到位於深圳的科技大廈及北京的招商局航華科貿中心大面積租約到期影響。

他說，公司正積極改變策略提升出租率。北京的寫字樓項目位於核心地段，透過調整租金並引入酒店、醫美及牙科等多元化租戶組合，出租率已成功回升至90%以上，租金下行壓力已初步穩定。

至於科技大廈出租率一度降至10%的低位，正透過多管齊下的方式化解風險，包括改造成服務式公寓、與南山區的政府合作，引進優質科技公司，出租率已回升至30%至40%。

公司物業經歷兩次因為大面積租約到期影響出租率，對未來營運有何啟示呢？郭瑾表示，單一租戶是「雙刃劍」，尤其當有關公司策略有所改變時。公司上市時只有5個物業組合，因此單一租戶的變化，會影響整個房託分派，未來在這方面會審慎控制風險，包括考慮限制單一租戶的租用面積上限，又相信隨著物業組合將增至8個，期望受單一租戶的影響有所減低。

截至今年6月底止，招商房託資產負債率近44%。郭瑾表示，距離50%的法定上限仍有空間，未來會更穩健做投資，而融資成本已經好低，亦面對潛在加息壓力，認為再下調的空間不大，未來反而會在資產端下功夫。

施政報告提到，繼續爭取盡快落實將房託基金納入互聯互通，香港證監會表示，目標明年上半年落地。郭瑾對此充滿期待，認為有利解決香港房託估值折讓較大問題。他說，招商房託具備內地投資者熟悉的資產，在業態、區域及幣種上都具多元化，認為對投資者有吸引力。



採訪、編寫、報道：李意琴