陽光房地產基金06年底由恒基系分拆上市，基金主要業務為擁有及投資於可提供收入之香港寫字樓及零售物業，目標是為基金單位持有人提供定期和穩定的現金分派，其物業組合由十多項位於香港的寫字樓及零售物業組成。

早前公布截至去年底的中期業績，期內收益4.19億元，按年增7.9%；除稅後溢利7970萬元，可分派收入1.62億元，按年少18.1%；每基金單位分派9仙，按年少18.2%。

投資及投資者關係總監葉美鈴接受本台專訪時指，去年4月成功收購了位處奧運站直達的商場「西九匯」項目，為中期提供了6個月盈利貢獻，再加上旗下2個商場：上水中心及新都城一期，表現亦慢慢恢復，隨著通關、香港零售業整體亦逐步復甦中，陽光旗下物業收入淨額升幅，按年升5.1%。由於仍然高息環境，陽光房托期內利息開支無可避免增加，結果令到基金可分派收入部分，按年下跌18%，中期息派0.09港元。

她補充，零售業務方面，基金旗下主要商場有如上水中心、將軍澳寶琳站新都城一期及新收購回來的奧運站「西九匯」，其實都是以民生消費主的商場。人流方面較穩定，慢慢隨著通關而有增長，租戶生意亦穩步增長。

至於零售物業有否受港人北上消費影響？她指，香港去年7-12月整體零售銷貨增長12%，基金旗下上水中心人流方面亦有微升，雖然不是大升幅，但其實反映全面開關後，內地旅客有重臨，但同一時間港人多外遊或北上消費，亦變相抵消部分人流增長數字；至於租戶租賃意欲仍較高，例子如一些優質租戶，曾於疫情期間搬離，去年亦見回歸。

葉美鈴從其他方面去分析，指人流可能受不同因素加減影響，但租戶意欲可以從他們生意反映出來，仍然看到有不錯，部分如保健品、蔘茸海味銷售，甚至一些賣雜貨類商店，生意增長不俗，故北上消費會否成為趨勢仍然觀察，但商場本身關鍵是要如何調整租戶組合去服務區內民生需要、及即日過境旅客需要，兩者需要取得平衡。

至於將軍澳新都城一期，她說，去年7月完成裝修後，人流方面明顯會有雙位數字增長。另有一些餐飲、新租戶進駐等，令整個商場氣氛、人流較裝修前回升，這反映於出租率方面，目前新都成一期出租率接近95%，屬理想水平。至於新收購回來的西九匯，租戶組合多教育、服務性相關租戶為主，這兩個市區商場不大受內地旅客影響，因主力服務附近民生客為主。

陽光房托出租率93.1%。葉美鈴指，寫字樓方面，基金持有11個寫字樓，其中最大樓面是甲級寫字樓灣仔大新金融中心啦，出租率回升至92%，尚有乙級寫字樓，分別於中、上環區內有四棟；另外有部分出租予以服務性行業為主租戶物業，位於旺角、元朗等地。

以大新金融中心為例，去年7至12月，租務活躍度增多，不論是租客、租戶查詢等，甚至期內亦有新租約落實了。新發展是租客要求面積可能較已往大，亦多屬本地公司，因他們可能想整合自己寫字樓面積等，或是因為搬遷（relocation）考慮，這變相亦反映於大新金融中心方面，令租用率回升，但一些跨國企業租戶取態就仍審慎。

她指，公司留意甲級寫字樓或自己組合表現，大新金融中心是一個搖擺因素，因為在今年1至6月，大新金融中心有24%樓面面積租約到期，可能會有部分租客遷出？同期亦有新租客搬入，基金會密切留意情況。

至於乙級寫字樓方面，位於中上環地段的租客屬中小企業，主要從事貿易，或是為中環金融客戶提供專業服務，這類支援行業相關的中小企，目前租賃反應仍然較審慎，因受制於整體香港或對外貿易不確定性影響；至於位於旺角、元朗等乙級商廈，租客從事美容、教育等本地服務性產業，表現較平穩，租務亦較活躍。

以整體表現及營運來看，葉美鈴仍然看到甲級寫字樓方面有壓力，畢竟整體香港甲級寫字樓空置率仍然高，新增供應可能要去到2026年左右才會下降。

回應大新金融中心這半年表現，基金預計部分租約到期租戶可能搬走，因大家各有不同考慮，慶幸市場氣氛好轉，基金希望提升自己大廈質素去保留客戶，如在ESG方面投入更多。大新金融中心大廈獲不少、不同ESG認證及評級，對於一些總部設於海外的租客，他們對這方面考量多，希望租用一些綠色建築大廈。

至於租金方面，由於空置率高，全香港甲級寫字樓有16%空置率，單是灣仔已達12-13%。故目前租金市場仍是以租客為主，基金只能期望當空置率回落至單位數水平如7-8%，業主在租金方面才有議價空間及提租能力。

高息對陽光房地產基金亦有壓力，葉美鈴指，去年收購西九匯，交易作價7.5億，其中6億屬銀行貸款，這部分增加了財務成本。另一重要因素是利息高，中期業績期間平均利息成本4.4厘，對比之前2.6厘，相差近兩厘。

儘管大家預計今年美國會減息，但具體時點及步伐未知，加上要港息跟美息下調可能存有滯後，會否同步減息亦不清楚，故陽光房托可分派收入會否受影響存在不確定性。

陽光房托如何減少利息支出？她說，基金會做一些固定息率、定息產品及做利率調期合約，以對沖利息風險。截至去年底陽光房托定息比例大約為三成二，今年一二月間，市場對減息預期增加，當時拆息下跌，陽光房托趁機多做了5億港元利率掉期合約，令定息部分增至四成二，變相鎖定部分利息支出。目前一個月銀行同業拆息4.5厘，同期利率掉期合約方面，3年期合約為三厘多，當中有逾一厘息差，基金爭取時間以利率掉期降低利息支出，未來基金會留意整體利息走向，若見到合適的利率掉期合約、符合到營運需要，將繼續做多些同類利率掉期合約。

中期業績期內物業營運開支上升18.6%至9610萬元，葉美鈴指是由多個因素組成。首先去年做多了一些新租務，要繳付一次性佣金開支，一旦簽了租約，佣金就要於期內支付及入帳，產生一定影響。

另外，政府一些差餉寬免、疫情期間補助減少，亦變相令支出增加。加上整體成本上漲，如通脹、最低工資上調、清潔、保安人手不足均構成成本壓力。總體計，陽光房托成本佔收入比率目前是23％左右，基金仍然努力希望控制於這水平。

陽光房托去年完成收購西九匯後，負債比率升至26.3％，距離上限50%仍有距離。葉美鈴指，以目前高息環境來看，加上營運成本考慮。基金對整體收購抱審慎態度，當然要看市場有甚麼供應及價錢如何，但參考寫字樓空置率高，新供應要到2026年才稍為下降，肯定不是目前併購的目標。

陽光房地產基金06年底由恒基系分拆上市時，每單位作價2.6港元，只在08年金融海嘯期間曾跌至0.9元低位，其後隨著美國減息及量寬，低息環境下令基金股價反覆上升至2019年的高位6.3元。之後遇上疫情及美聯儲暴力加息，股價拾級而下至近日1.66元，市值28億，周息率12厘。

分析指，基金可分派收入要視乎營運方面，經濟香港經濟及零售市場逐漸復甦，基金旗下商場屬民生所需，料能持續受惠，至於寫字樓方面，物業分甲級跟乙級兩類，甲級宜關注大新金融中心出租表現，乙級以服務性行業相關租戶或大廈表現較理想，防守性強。

至於蠶食分派的利息支出，目前仍是高息環境，利息支出短期無可避免，但稍後減息，基金亦會受惠，由於周息率達12厘，有利吸納收息，靜待減息來臨及香港經濟更全面復蘇。

訪問、整理:勞家樂

報道:任浩鋒